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id: uemasa-realestate
name: 上雅装工 不動産投資・HD化計画
category: クライアント案件
status: 計画確定（Bプラン）
priority: ★★★ 最高
updated: 2026-04-09
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# 上雅装工 不動産投資・HD化計画

## 📝 概要
上雅装工の不動産投資戦略。**Bプラン確定で融資12.8億円**。本業（防音工事）の高収益CFを安全網に、不動産事業で第二の収益基盤を構築する。最終的にはUEMASAホールディングス化し、上雅装工 + UEMASAリゾート（新設）の持株会社体制へ移行。

## 💰 融資計画（Bプラン確定 / 合計12.8億円）

| 物件 | 銀行 | 融資額 | Over | 規模 | 方針 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東恩納A区画 | 沖縄銀行 | 5.0億 | +6,000万 | 6F/11世帯 | **保有** |
| 東恩納B区画 | 海邦銀行 | 3.5億 | +4,000万 | 4F/8世帯 | 5年以内売却 |
| 上勢頭 | コザ信組 | 2.3億 | +3,500万 | 4F/4世帯 | 3年以内に3億で売却 |
| 運転資金 | — | 2.0億 | — | — | 売掛金補填+土地仕入れ |

※ 既存借入2.3億は別途継続
※ Overローン合計1.35億 + 運転資金2億 = 割安な土地が出れば仕入れに充当

## 📤 売却計画（合計10.5億）
- 東恩納B: 4.5億（5年以内）
- 上勢頭: 3.0億（3年以内・即売却）
- ときわ: 1.5億（3年以内。土地1,900万は社長個人名義で取得済、建築費約1億）
- 知花土地: 1.5億（**売却決定済**）

## 🏪 松永案件（受注・借入なし）
- 知花500坪のBS上の土地を建築条件付きで売却
- 工事代金 6億（外構9,000万込み）→ 松永氏が上雅装工に支払う
- 自社施工 → **粗利1.5〜2.0億を決算に計上**

## 🏪 セブンイレブン（知花5丁目480坪）
- 建築済・BS計上済・稼働中
- CF: 月126.5万 → **年1,518万**
- 20年契約。R16/2月でプラマイゼロ

## 🏠 個人物件（法人BS外）
- 東1丁目: 社長個人物件（CF 720万/年）
- コザ十字路285坪: 土地1.4億取得済。建築は今後検討

## 🏘 計画段階
- 東恩納6区画/6戸建: 計画段階・未実行

## 🏢 HD化構想
- **UEMASAホールディングス**（持株会社）
  - ├ 上雅装工
  - └ UEMASAリゾート（新設）
- 宅建免許: 中村龍之介が保有（社内）
- **タイミング**: 融資12.8億実行後に着手

## ✅ 次アクション
- [ ] 融資12.8億の各行実行スケジュール確定
- [ ] 知花土地・上勢頭の売却実行
- [ ] HD化スキームの法的設計（税理士・司法書士連携）